Дарственная или договор дарения — в чем разница и как оформить правильно

Дарственная или договор дарения — в чем разница и как оформить правильно

В своей практике я часто сталкиваюсь с одним и тем же вопросом: «Чем отличается дарственная от договора дарения?» Давайте сразу расставим все точки над i. Юридической разницы не существует. «Дарственная» — это просто бытовое, народное название того документа, который в Гражданском кодексе РФ именуется «договором дарения». Это два названия одной и той же сделки. Путаница возникает из-за привычки и иногда из-за того, что люди под «дарственной» по ошибке подразумевают нотариально заверенный документ, а под «договором» — простой письменный. Но суть от этого не меняется.

Почему это важно? Потому что, обращаясь к юристу или готовя документы, вы будете работать именно с договором дарения. Понимание этой основы избавит от многих заблуждений и поможет четче увидеть картину.

В чем суть дарения и чем оно отличается от других сделок

Если говорить простым языком, дарение — это безвозмездная передача имущества. Одна сторона (даритель) добровольно и бескорыстно передает другой стороне (одаряемому) какую-либо вещь или право. Ключевое слово здесь — «безвозмездность».

Чем это отличается, скажем, от купли-продажи? Тем, что по договору дарения одаряемый ничего не платит и не обязуется что-либо делать взамен. Даритель не получает никакой встречной выгоды. Именно этот принцип закреплен в статье 572 ГК РФ.

Важный нюанс из практики: Если в договоре вы пропишете любое условие, например, «дарю квартиру при условии, что вы будете меня навещать» или «передаю машину, а вы за это оплатите мой отпуск», — такая сделка будет признана ничтожной. Суд расценит это как притворную сделку, маскирующую, к примеру, куплю-продажу или ренту. Последствия печальны: договор аннулируется, и никто не получит желаемого.

Дарственная и договор дарения: есть ли разница?

Повторюсь, но это того стоит: разницы нет. Законодатель оперирует только понятием «договор дарения». «Дарственная» — это устоявшийся бытовой синоним, не более того.

Однако есть важное изменение, о котором должен знать каждый, кто планирует дарить недвижимость в 2025 году. Согласно федеральному закону, с 2025 года любая сделка по дарению недвижимости (квартиры, дома, доли, земельного участка) подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Это значит, что просто распечатать бланк из интернета и подписать его будет недостаточно. Придется обращаться к нотариусу.

Зачем это нужно? В первую очередь, для защиты прав самих же сторон, особенно дарителей. Нотариус проверяет дееспособность, добровольность волеизъявления, отсутствие пороков воли (например, заблуждения, обмана, угрозы), а также правовой статус отчуждаемого имущества. Это серьезный барьер для мошенников.

Как правильно оформить дарение в 2025 году

Итак, вы решили оформить дарение. Давайте разберем по шагам, как сделать это грамотно, с учетом новых требований.

Кто может быть участником сделки

• Даритель: Это должен быть полностью дееспособный гражданин, достигший 18 лет и являющийся законным собственником имущества. Если даритель ограничен в дееспособности или признан недееспособным, сделку может совершить его опекун или попечитель, но только с предварительного разрешения органа опеки и попечительства.
• Одаряемый: Им может быть практически любой человек или организация. Однако закон (ст. 575 ГК РФ) запрещает дарение (за исключением обычных подарков стоимостью до 3000 рублей) между коммерческими организациями. Также нельзя дарить имущество от имени малолетних или недееспособных их законным представителям.
• Супружеское согласие: Если вы дарите недвижимость, нажитую в браке, вам потребуется нотариально заверенное согласие супруга на эту сделку. Это правило не действует, если имущество было получено вами по наследству, в дар или по иным безвозмездным сделкам.
• Несовершеннолетний одаряемый: Если вы дарите имущество ребенку, договор от его имени (до 14 лет) подписывают родители или опекуны. Подросток от 14 до 18 лет подписывает договор сам, но с согласия своих законных представителей.

Какие документы нужны

Для оформления договора дарения недвижимости у нотариуса вам понадобится солидный пакет документов. Рекомендую подготовить его заранее:

• Паспорта всех участников сделки (дарителя и одаряемого).
• Актуальная выписка из ЕГРН, подтверждающая право собственности дарителя и отсутствие обременений (арестов, ипотеки).
• Документы-основания, по которым даритель стал собственником (например, предыдущий договор купли-продажи, дарения, свидетельство о праве на наследство).
• Документы, подтверждающие родство (если стороны — близкие родственники): свидетельства о рождении, браке и т.д. Это важно для освобождения от НДФЛ.
• Если одаряемый несовершеннолетний — его свидетельство о рождении.
• Если имущество совместно нажитое — нотариальное согласие супруга дарителя и его паспорт.
• Техническая документация на объект недвижимости (технический паспорт БТИ, поэтажный план).
• При участии представителя — нотариальная доверенность.

Нотариус вправе запросить и иные документы, поэтому консультация у выбранного нотариуса перед сбором документов будет нелишней.

Процедура оформления

1. Подготовка и проверка документов. На этом этапе я всегда советую провести самостоятельную проверку выписки из ЕГРН или обратиться к юристу. Убедитесь, что нет арестов, ипотеки, прав третьих лиц.
2. Обращение к нотариусу. Выбирайте нотариуса, работающего в том же субъекте РФ, где находится недвижимость. Нотариус проверит законность сделки, дееспособность сторон и подготовит текст договора.
3. Подписание договора. Стороны лично и одновременно подписывают договор дарения в присутствии нотариуса.
4. Уплата пошлин и тарифа. Нотариальный тариф состоит из двух частей:
   • Федеральный тариф (фиксированный государственный сбор): составляет 0,5% от кадастровой стоимости объекта, но не менее 300 и не более 20 000 рублей. Для близких родственников действует льготный тариф.
   • Услуги правового и технического характера (УПТХ): их стоимость устанавливается нотариальной палатой региона и может варьироваться.
5. Регистрация перехода права в Росреестре. Важный момент: с 2025 года нотариус сам направляет договор на государственную регистрацию перехода права в Росреестр в электронном виде. Вам не нужно делать этого отдельно. Право собственности у одаряемого возникает именно с момента внесения записи в ЕГРН.

Особенности и подводные камни дарения

Дарение кажется простой сделкой, но и здесь есть свои «рифы», о которые можно разбиться.

• Безвозмездность — не просто слово. Еще раз подчеркну: любое встречное предоставление убивает саму суть дарения. Не пытайтесь «обойти» закон, иначе рискуете потерять и имущество, и время.
• Нотариус — ваша страховка. Обязательное нотариальное удостоверение с 2025 года — это не дополнительная трата, а инвестиция в безопасность. Оспорить нотариально удостоверенный договор дарения в разы сложнее, особенно если даритель действовал добровольно и осознанно.
• Имущество, полученное в дар, — личная собственность. Это ключевое отличие от совместно нажитого в браке. Если ваш сын получил квартиру по договору дарения, его супруг при разводе не сможет претендовать на долю в этой квартире.
• Дарение доли. Вы владеете долей в квартире? Для ее дарения вам не требуется согласие остальных собственников. Это ваше исключительное право.
• Дарение ипотечной недвижимости. Если на квартире висит обременение в виде ипотеки, сделка возможна только с письменного согласия банка-кредитора. Банк – ваш второй контрагент в этой ситуации.

Дарение vs завещание: что выбрать?

Это один из самых частых дилемм в моей практике. Что лучше: подарить сейчас или завещать на будущее? Ответ зависит от ваших целей.

Практический вывод: Если ваша цель — гарантированно передать имущество конкретному человеку (например, ребенку) прямо сейчас, обезопасив его от притязаний супруга или других родственников, то ваш выбор — дарение. Если же вы хотите сохранить право собственности до конца жизни и иметь возможность изменить свое решение — оформляйте завещание.

Частые ошибки и вопросы

«Можно ли отменить дарственную?»
В общем порядке — нет. Отмена возможна лишь в строго ограниченных случаях, прямо предусмотренных ст. 578 ГК РФ:
— Если одаряемый совершил покушение на жизнь дарителя, члена его семьи или близкого родственника.
— Если даритель пережил одаряемого, при условии, что это было оговорено в договоре.
— Если обращение одаряемого с подаренной вещью создает угрозу ее безвозвратной утраты, а сама вещь представляет для дарителя большую неимущественную ценность.

«Нужно ли платить налог при дарении?»
Это зависит от того, кто ваш одаряемый. Если это близкий родственник (супруг, родители, дети, в том числе усыновленные, дедушки, бабушки, внуки, полнородные братья и сестры), то налог на доходы физических лиц (НДФЛ) не уплачивается. Во всех остальных случаях (друзья, неполнородные братья/сестры, гражданский супруг и т.д.) одаряемый обязан заплатить налог в размере 13% от кадастровой стоимости подаренного имущества.

«Можно ли подарить квартиру с условием пожизненного проживания дарителя?»
Нет, такое условие, прямо прописанное в договоре дарения, делает его ничтожным. Если ваша цель — передать квартиру, но сохранить право в ней жить, вам нужен совершенно другой юридический инструмент — договор ренты с пожизненным содержанием. Это возмездная сделка, и она оформляется иначе.

«Что делать, если даритель передумал?»
Если право собственности уже зарегистрировано за одаряемым, передумать практически невозможно. Именно поэтому решение о дарении, особенно крупного актива, должно быть взвешенным и обдуманным. Не дарите в порыве эмоций.

Практические рекомендации

• Консультируйтесь до, а не после. Потратьтесь на одну консультацию с грамотным юристом до начала оформления документов. Это сэкономит вам деньги, нервы и убережет от неисправимых ошибок.
• Проверяйте «чистоту» имущества. Закажите свежую выписку из ЕГРН и убедитесь в отсутствии обременений. Проверьте дееспособность дарителя, особенно если он в возрасте.
• Не пытайтесь сэкономить на нотариусе. Его роль — не просто поставить печать, а обеспечить юридическую чистоту и защищенность сделки. Это ваша страховка от будущих судебных тяжб.
• Фиксируйте результат. После регистрации перехода права обязательно получите новую выписку из ЕГРН, где собственником будет указан одаряемый. Это ваш главный документ, подтверждающий право.

Итоги

Дарственная и договор дарения — это одно и то же. С 2025 года дарение недвижимости требует обязательного нотариального удостоверения. Основа сделки — безвозмездность, любое встречное условие ее уничтожает. Право собственности переходит к одаряемому сразу после государственной регистрации, и такое имущество защищено от раздела при разводе.

Выбор между дарением и завещанием — стратегический. Дарение — это решение «здесь и сейчас», завещание — распоряжение на будущее. Правильно выбранный и грамотно оформленный инструмент станет надежным способом передачи ваших активов именно тем людям, кому вы хотите их оставить.

Помните, что в правоотношениях, особенно столь серьезных, мелочей не бывает. Внимание к деталям и профессиональный подход — залог вашего спокойствия и юридической безопасности.